안녕하세요. 오늘은 부동산 공부를 하려고 해요!
부동산 경매의 용어를 정리하겠습니다~
등기부등본
토지, 건물에 대한 권리관계를 일반인에게 알리기 위한 문서입니다.
정식명칭은 등기사항증명서라고 불립니다.
집에 대한 가장 기본이 되는 서류입니다.
주택임대차 보호법
국민의 주거생활 안정을 목적으로 제정된 법률로 보증금과 전세금 보호, 주거권리 유지 등이 대표적입니다.
주택임대차보호법을 이해하면, 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
저당권, 근저당권
저당권은 집을 담보로 빌린 대출의 표시입니다.
저당권은 담보금액 자체만 표기합니다.
근저당권은 저당권 중 하나입니다. 장래이자까지 포함된 금액입니다.
유치권
타인의 물건에 채권이 있는 사람이 채무문제가 해결되기 전까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리입니다.
가장 대표적인 예시 : 공사업체 또는 업자가 받지 못한 경우, 공사비를 받기 위해 해당 부동산을 점유하는 것입니다.
명도확인서
명도확인서는 임차인이 경매 배당금을 수령하려면 매수인에게 부동산을 넘겼다는 사실을 입증하는 서류가 필요합니다.
명도확인서는 낙찰자의 인감도장이 날인되어 있어야 합니다.
현황조사서
집행관사무원 등을 보내 현황조사서를 만듭니다.
법원소속 집행관이 직접 현장에 방문해 조사하는데, 기본정보, 부동산현황, 점유관계조사서, 임대차관계조사서로 이루어져 있습니다.
감정평가서
법원이 감정평가서를 의뢰를 하면, 감정평가회사에서 감정평가사를 보내 감정평가서를 만듭니다.
감정평가서의 감정가는 근래 거래가격과 인근 거래사례 등으로 분석해서 만든 부동산 가격입니다.
이때 감정가격은 경매 신청접수 후 조사한 가격입니다.
입찰을 하는 경매일까지는 6개월 정도 차이가 있습니다.
그래서 시장의 부동산 가격 변동이 클 때에는 감정가와 실거래가의 차이가 커지게 됩니다.
또 경매는 채권자의 빚을 돌려주는 것이 목적입니다.
감정가는 실거래가에 비해 후하게 결정되는 편입니다.
매각물건명세서
입찰가가 매각물건에 대한 중요 정보를 알 수 있도록 그 내용을 기록한 문서입니다.
해당 물건에 집주인이 사는지 임차인이 있는지를 확인하고,
임차인이 있다면 임차인에게 전월세계약서 등의 서류를 확인한 후 작성합니다.
임차인의 권리가 기록되는 중요한 서류입니다.
혹 소명되지 않는 중요한 내용이 있다면, 하단에 따로 기재하기도 합니다.
매각물건명세서는 첫 입찰기일 1주일 전에 게시됩니다.
새로운 접수가 있으면 수정될 수 있습니다.
우선 변제권
임차인이 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리.
임차인은 사전에 전입신고와 확정일자 등의 대항력을 갖춰야 합니다.
임차인은 배당요구를 해야 우선변제권을 가지게 됩니다.
임차인은 늦지 않게 배당요구를 해야지 보증금을 지킬 수 있게 됩니다.
경매가 쉬운 집과 어려운 집
경매가 쉬운 집 : 잘 아는 지역, 말소기준권리가 앞선 권리가 없는 집, 살고 있는 사람이 잘 나갈 집
경매 tip
주거용 부동산 거래가 가장 쉽습니다. 초보자들이 하기에 좋습니다.
오히려 경매에 뛰어드는 초보자는 어려울 수도 있습니다.
몇 가지 필수적인 지식을 배우고 , 원하는 물건을 알고, 가진돈의 크기에 맞추어 경매 입찰을 하면 됩니다.
용어를 습들 하는 게 중요합니다.
그리고 시세와 감정평가서, 등기부등본, 매각물건확인서에 확인해야 합니다.
상가는 잘못 낙찰받으면 , 임대수익은커녕 비싼 관리비까지 낙찰자가 부담해야 합니다.
생각보다 미납된 관리비가 긴 경우가 많습니다. 보통은 1~3년까지 미루는 경우가 있으니,
낙찰하기 전에 관리실에 연락해서 확인하는 방법이 좋습니다.
전화하면서 미납된 관리비와 거주자의 정보도 알 수 있으면 좋습니다.
낙찰할 때 관리비를 아는 게 더 좋은 거래방법입니다.
유료경매사이트 : 스피드옥션, 굿옥션, 지지옥선 등이 있습니다.
