안녕하세요. 오늘은 경매에 대해 알아보겠습니다.
경매에서는 법원이 공인중개사입니다.
부동산에 대한 권리관계를 법원이 파악하여 공지하고 해당물건에 대한 현황까지 파악해서 알려줍니다.
주의할 점이 있다면 물건에 대한 기타 비고란에 따로 적어주기도 합니다.
기타 비고란도 확인하는 것도 중요합니다.
감정평가사를 고용하여 감정가까지 알려줍니다.
우리는 그저 법원이 제공한 정보를 해석하고 정확하게 입찰하면 됩니다.
그렇기 때문에 권리분석, 현장조사도 꼭 봐야 합니다.
입찰과정
입찰은 크게 3단계로 나눌 수 있습니다.
먼저 입찰 전에 필요한 서류를 준비하고 , 해당 법원에 도착하여 정보를 확인한 후, 입찰서를 작성해야 합니다.
입찰하고 나서는 잠시 기다리면서 최고가 매수인이 발표됩니다.
앞선 권리분석과 현장조사에 비하면 매우 간편합니다.
하지만 간편한 만큼 실수가 나올 수 있는 단계입니다.
그리고 입찰선 서류를 작성 시 숫자와 글을 잘못 쓰는 실수는 하면 안 됩니다.
또한 실수하고 화이트로 지우면 안 됩니다.
다시 종이로 작성해야 합니다.
이런 실수를 잘못하고, 또는 어이없는 실수로 소중한 입찰보증금을 잃는 사람도 있기 때문입니다.
관할 법원 가는 법, 법원 주차장, 시간
스피드 옥션을 관할 법원을 검색해서 찾아가야 합니다.
경매법정은 아침에 시작하는데. 법정마다 시작시간, 미감시간이 다르기 때문에 한 번 더 확인하고 가야 합니다.
시간을 미리 알고 조금 일찍 도착하기를 권합니다.
특히, 법원체 차를 가지고 간다면 주차 시간도 생각해야 합니다.
법원은 늘 주차가 어렵습니다.
이른 시간에 도착하거나, 인근의 유료주차장을 이용하는 것이 좋습니다.
법원경매정보 사이트에서 법원명을 클릭하면 교통편을 확인할 수 있습니다.
입찰 전 준비물
입찰가와 보증금은 미리미리 준비해야 합니다.
법원 서류를 작성할 때 반드시 챙겨할 3가지는
신분증, 인감도장, 입찰보증급입니다.
본인이 직접 입찰한다면 도장이 있어도 되지만, 대리인이 입찰할 경우 입찰자 본인의 인감도장과 인감증명서가 따로 또 필요합니다.
입찰 시 법원에서 할 것. 주의사항, 경매법원에 대해서.
1. 법원 가기 전에 입찰가를 정해야 합니다.
입찰 전에 부동산을 통해 시세와 실거래가를 알고 결정해야 합니다.
감정가, 실거래가, 호가, 경매에서 기준은 가장 최근 거래가격도 보는 것도 좋습니다.
가장 최근에 팔린 가격을 참고하는 것도 좋습니다.
입찰 전 가격 정할 때는 추가적으로 나갈 돈도 생각해야 합니다.
수리비, 미납관리비, 인테리어비용, 상대가 강제집행비 또는 이사비, 취득세 등등 추가로 나갈 돈도 생각하고 입찰금액을 정해야 합니다.
2. 입찰보증금은 수표 한 장으로 준비하는 것이 좋습니다.
입찰보증금은 일반적으로 최저가의 10%입니다.
하지만 잔금 미납 등으로 재경매가 진행될 때는 20~30%의 보증금이 필요할 수도 있습니다.
이런 경우에는 따로 경매 물건내역서에 표시되니 참고하시면 됩니다.
법원 안에도 은행이 있습니다.
어디 은행인 지는 법원마다 다르니 참고하세요.
보증금은 가능한 입찰하기 전날 미리 준비하는 것이 좋습니다.
만약 입찰 당일 준비해야 한다면, 예정보다 일찍 은행에 방문해야 합니다.
법원 근처의 은행창구는 경매 입찰자들로 인해 꽤 붐빕니다.
입찰보증금은 수표로 준비해야 합니다.
현금으로 냈다가 만원 한 장이라도 빠지면 큰일입니다.
딱 맞는 한 장으로 인출하는 게 좋습니다.
3. 법원 갔을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 입찰게시판입니다.
입찰게시판은 경매법정 입구에 붙여있습니다.
게시판에 입찰할 물건이 제대로 진행되어 있는지 확인해야 합니다.
집주인이 빚을 갚거나, 서류에 문제가 생겨서 또 여러 가지 이유로 입찰이 연기되거나, 취소되는 경우도 있으니 확인하는 것이 좋습니다.
입찰시간 직전에도 얼마든지 가능하기 때문에, 법원에 도착하면 먼저 내가 입찰할 물건이 취소나 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.
확인하지 않고 입찰을 했다면, 취소된 것들은 개찰 수 먼저 불러서 보증금을 돌려줍니다.
입찰게시판을 확인해서 시간낭비 하지 마시기 바랍니다.
4. 서류열람은 온라인으로
게시판을 확인한 후 물건 관련 서류를 열람해야 합니다.
매각물건명세서는 입찰 당일가지 변경 될 수 있기에 기존에 알고 있는 내용 외에 추가되거나 변경된 내용이 있는지 확인해야 합니다.
과거에는 집행관이 종이로 된 서류를 열람하게 했지만, 지금은 온라인으로 법원경매사이트에서 확인합니다.
스마트폰으로 확인해도 되고, 법원에 있는 컴퓨터를 이용해서 확인할 수도 있습니다.
매각물건 명세서상 특별한 내용이 있는지 확인해야 합니다.
별다은 내용이 없으면 입찰서를 작성해야 합니다.
5. 법원 경매법정에서 주의사항
경매진행은 경매물건의 관할법원에서 진행합니다.
관할법원안내를 클릭해서 입찰할 물건이 어느 법원에서 관할하는지 알 수 있으니 참고해 주세요.
법원마다 다르지만, 보통은 법원안쪽에 경매법정이 자리하고 있습니다.
입찰하는 사람이 많은 날에는 법정 밖까지 꽉 차는 경우도 있습니다.
반면에, 입찰하는 사람이 적거나 날씨가 안 좋은 날에는 한산하기도 합니다.
입찰자의 수는 부동산 경기에 따라 변화가 많습니다.
단상 앞에는 진행하는 판사 같은 사람은 집행관이라고 불립니다.
법원에서는 집행관의 진행과 안내에 따르도록 해야 합니다.
법정 안에서는 조용해야 하고, 촬영하거나 휴대폰을 사용을 못하게 합니다.
법원에서는 모자는 벗어야 하고 , 선글라스도 착용이 안되며, 식사도 안됩니다.
가서는 목소리를 낮추는 것이 좋습니다.
입찰 물건에 대한 얘기는 귓속말로 하는 것이 좋습니다.
옆에 사람이 해당물건의 임차인 또는 경쟁자인 경우도 있습니다.
어떤 경우에는 버스 안에서 해당물건 전화통화 하는 경쟁자를 만난 사람도 있기 때문입니다.
