안녕하세요. 오늘도 경매 용어에 대해 알아보겠습니다.
배당용기종기
경매가 시작한 후 채권자들이 자신의 돈을 돌려받을 수 있도록 배당 신청을 할 수 있는 기간입니다.
쉽게 말해 배당요구를 할 수 있는 마감일입니다.
경매가 시작되면 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 정하고 배당요구종기를 공고합니다.
특별 채권자를 제외하고 모든 채권자는 배당요구종기일 내에 배당요구를 해야지 낙찰 후 돈을 배당받을 수 있습니다.
매각불허가신청
낙찰받은 이후 매각허가결정이 선고되기 7일 전에 신청하여 낙찰을 포기하는 것을 말합니다.
신청이 받아들여지면, 입찰보증금을 돌려받으며 낙찰을 포기할 수 있는데
경매절차에 중대한 잘못이 있을 때, 천재지변, 물건에 중대한 흠이 있을 때 등 조건이 까다롭긴 합니다.
낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가결정이 납니다. 만약 이해관계인 중이 매각에 이의가 있는 사람이 있다면 1주일 안에 매각불허가신청을 해야 합니다.
매각허가가 난 이후에는 매각허가결정취소신청을 해야 합니다.
매각불허가도 어렵지만, 매각허가결정취소는 더 어렵습니다.
매각에 이의가 있다면 미리미리 신청하면 좋습니다.
다만, 매각 불허가신청은 낙찰자의 잘못이 아니라 절차상 문제나 법원도 알지 못한 결정적인 문제가 있을 때 받아들여집니다. 법원은 경매진행을 방해받는 걸 좋아하지 않습니다.
강제집행
국가가 강제권력으로 법을 이행하도록 강제로 조치하는 제도입니다.
권리금
소유주 및 임차인이 영업시설 비품, 권리 등을 새 임차인에게 양도하거나 이용하게 할 때 보증금, 월세 외 받는 금전.
매각기일
입찰하는 날짜입니다.
가처분
가처분을 신청한 사람의 동의 없이는 물건에 대한 처분을 하지 못하도록 하는 것.
이러한 권리를 가진 사람을 가처분권자 라고합니다.
말소기준권리
말소가 되는 기준입니다.
말소기준권리를 포함하여 아래의 권리들은 모두 힘을 잃고 사라집니다.
회개하면 모든 죄를 용서해 주듯이, 복잡한 과거는 사라지게 됩니다.
말소기준권리를 찾는 것은 권리분석의 시작입니다.
말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없는 임차인은 보증금을 모두 잃어도 별도가 없이 이사를 가야 합니다.
그렇기 때문에 애초에 월세 혹은 전셋집을 구할대 등기부등본을 확인하여 과도한 대출이 껴있는 집은 피하는 게 좋습니다.
임차인이라면 반드시 말소기준권리보다 먼저 전입해야 하고
임찰 자라면 말소기준권리보다 빠른 권리가 있는 물건은 피하는 것이 좋습니다.
그래서 돈을 빌려줄 때는 말소기준권리가 이미 있는 물건을 담보로 돈을 빌려주지 말아야 할 것입니다.
말소기준권리는 돈으로 해결되는 권리 중 가장 먼저 설정된 권리입니다.
말소기준권리만 찾으면 권리분석은 90프로는 해결된 겁니다.
경매를 통해 돈에 관한 권리는 깨끗하고 명확하게 해결할 수 있습니다. 모두 소멸할 수도 있습니다.
배당순서가 늦은 채권자의 경우 돈을 한 푼도 못 돌려받더라도 못 받은 돈을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.
대항권이 있는지 없는지 꼭 확인해야 합니다.
경매에서 가장 손해 보는 사람은 순서가 늦어서 배당을 못 받는 채권자입니다.
말소기준권리가 되는 다섯 가지
1. 근저당권, 저당권: 돈을 빌려줄 때 발생하는 권리
2. 압류, 가압류 : 채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자신의 재산을 처분하지 못하도록 국가에서 신청하는 것
3. 경매개시결정: 앞선 다른 권리가 없을 때 경매 시작을 알리는 경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다
4. 담보가등기 : 근저당 대신 설정하는 권리. 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매신청을 할 수 있고 배당도 받을 수 있습니다.
5. 선순위전세권 : 등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권. 선순위전세권은 소멸기준인가 아닌가 가 중요합니다.
선순위전세권이 소멸기준, 즉 말소기준권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있을 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.
위의 다섯 가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다.
권리분석을 하기 위해서는 가장 먼저 말소기준권리를 찾아야 합니다.
경매사이트에서는 말소기준권리를 소멸기준으로 표시하기도 합니다.
