안녕하세요. 오늘은 경매 명도에 대해 알아보겠습니다.
경매 명도점유자의 상황을 이해해야 명도가 쉽습니다.
경매에 나온 물건의 사연이 다양합니다.
다양한 만큼이나 점유자가 현재 처한 상황도 다양합니다.
이건 등기부등본을 보면 집주인 상황을 알 수 있습니다.
명도 하기 쉬운 집? 어려운 집?
1. 명도 하기 쉬운 집 : 보증금을 잃지 않는 임차인이 있는 집
2. 명도 하기 보통집 : 일부만 배당받는 대항력 없는 임차인이 있는 집, 그 밖의 임차인이 사는 집
3. 명도 하기 어려운 집 : 형편이 어려운 집, 대항력이 있는 집 → 현장조사를 가면 관리실이나 인근 주민에게 그 집의 특이점을 물어볼 것.
비어있는 집이라면 집 상태부터 먼저 확인해야 합니다.
베란다 보일러 문제, 배관 누수가 생겨있을 수도 있습니다.
낙찰 후 명도 확인하기. 명도방법
낙찰받은 당일에 방문해야 합니다.
명도를 하기 위해서는 점유자를 만나서 대화를 해야 합니다.
경매법원에서 낙찰을 받고 나오면 2시 전후입니다.
1. 1주일 내에 집 상태를 파악해야 합니다.
매각불허가 신청기간은 1주일입니다.
매각불허가신청은 매각자체를 허가하지 말아 달라고 신청하는 것입니다.
물건에 심각한 하자가 있다면 1주일 이내에 파악해야 합니다.
물건에 하자가 있다면, 1주일 이내에 파악해야 합니다.
중대한 흠이 발견 됐을 때, 천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손되었을 때 등의 이유로 신청가능합니다.
매각불허가를 받으면, 입찰보등금을 돌려받을 수 있습니다.
2. 명도 난이도를 확인해야 합니다.
3. 방문 시 점유자를 확인을 못할 수도 있습니다. 그럴 땐, 전화로 하는 게 좋습니다.
집 앞에 포스트잍을 붙이는 방법도 있습니다.
"낙찰자 000입니다. 앞으로 일정에 대해 말씀드리려고 합니다. 전화 부탁드립니다 " 하고 포스트잇에 붙이는 방법도 좋습니다.
전화상 점유자의 태도가 불편해도 명도 당해야 하는 점유자의 마음을 이해해야 합니다.
직접 만나서 이야기하는 게 더 좋긴 합니다.
4. 만남의 장소는 되도록 점유자집으로 하는 게 좋습니다.
5. 대략적인 일정 설명은 필수입니다.
6. 명도확인서 없이는 보증금을 줄 수 없습니다.
배당을 받아야 하는 임차인은 명도확인서가 필요합니다.
낙찰자는 명도가 완료될 때까지 명도확인서를 줄 수 없습니다.
그래서 임차인이 이사를 가야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
웬만하면 이사하는 걸 본 다음에 명도확인서를 주는 것이 좋습니다.
명도확인서를 받고 이사 안 가는 사람도 있기 때문입니다.
7. 이사비는 안 드려도 되지만, 빠른 명도를 위해 히든카드로 써도 됩니다.
이사비를 드려야 할 법적의무는 없습니다.
빠른 이사로 감사하거나 위로금으로 드리면서 빠른 이사를 유도하는 방법도 있습니다.
명도 확인서가 필요한, 배당받는 임차인에게는 이사비를 주지 않아도 됩니다.
8. 마지막으로 신뢰되는 말을 하는 것도 좋습니다.
