안녕하세요. 요즘 부동산에 대해 관심을 가지시는 분들이 많아서 글을 쓰게 되었습니다.
역전세라는 말도 많해서 저희도 걱정을 하게 되었습니다. 그래서 여러 정보를 가지고 와서 쓰는 것이기 때문에, 그리고 전문가의 말도 들어보면서 쓴 글이기 때문에, 투자 방식은 고려만 하되 , 너무 따르지 말기 바랍니다. 우선 저희는 3명의 전문가의 이야기를 토대로 글을 쓴다는 점 이해해 주시기 바랍니다.
재건축 시장에 관해서
재건축 규제 완화가 굉장히 빠르게 진행되고 있습니다. 그런데 과거하고 좀 다른 점이 있습니다. 우선, 정부 규제완화의 수혜를 보는 단지가 너무 많다는 점입니다. 과거 안전 진단만 통과해도 집값이 급등했습니다. 그런데 요즘은 안전진단 통과 등의 호재가 있어도 과거처럼 폭등하지 않고 있습니다. 호재가 있는 단지가 너무 많은 데다 공사비 상승 등으로 분담금이 늘고 있어서 투자 목적으로 재건축을 사도 수익성이 제대로 나오지 않을 수 있기 때문입니다. 서울의 아파트 단지. 최근 거래량이 늘면서 일부지역에서 집값이 오르고 있습니다. 재건축은 추진과정에서 넘어야 할 산이 많습니다. 불확실성이 큽니다. 다만 아파트 투자에서 중요한 것은 땅의 가치인데, 그런 측면에서 재건축에 관심을 가질 필요는 있습니다.
전세가격과 금리의 관계
2020년 이후 전세가격이 급등한 것은 금리의 영향이 컸습니다. 이자가 싸니까 전세 대출을 많이 받게 되고 전세보증금도 결과적으로 크게 올랐습니다. 금리가 오르면 그만큼 대출을 받는 사람이 줄어들어 전세가는 떨어졌습니다. 그전에는 전세가 올랐던 이유는, 금리가 적어서 대출받은 사람이 많아서 그렇다고 합니다. 그러나 좀 더 근본적으로 보면 입주 물량이 충분하지 않았다는 문제도 있었다. 전세시장은 금리와 입주 물량을 함께 봐야 합니다. 하지만 최근 미국금리가 올라가면서 한국금리도 올라간 현상이 있었습니다. 올해 초가 그 예시가 될 수 있습니다. 그러면서 매수자가 줄어들면서 집값이 떨어지고 그러면서 집값보다 전세금이 더 비싼 역전세도 생기는 현상이 나타났습니다. 그뿐만 아닙니다. 금리가 적었던 코로나 때문에 빌라왕이라는 단어가 나온 적이 있습니다. 적은 돈으로 집은 산 사람들을 말합니다. 그 사람들이 전세금을 돌려두지 않으면서 이런 일이 발생하기도 했습니다. 바로 역전세와 집값하락입니다.
미분양에 대해서
최근 미분양 아파트가 줄어들고 있습니다. 작년만 해도 미분양발 PF대란 우려도 나왔습니다. 최근에 미분양 아파트가 줄어드는 가장 큰 이유는 분양이 줄었기 때문입니다. 미분양 우려로 분양을 연기하는 사업장이 많다 보니 미분양이 증가할 수 없습니다. 반면 기존 미분양을 할인 판매하는 곳이 늘어나면서 미분양이 조금씩 감소하고 있습니다. 그런데 계속 사업을 멈출 순 없었습니다. 하반기에는 분양이 늘면서 미분양이 다시 증가할 가능성이 높다. 지금 준공 후 미분양이 증가하고 있습니다. 내년 상반기에 미분양 아파트의 완공이 본격화한다고 합니다. 하지만 물가가 올해 오르면서 자재값이 오르는 현상이 나타났습니다. 그러면서 분양가도 같이 올랐습니다. 어떤 경우엔 물가가 올랐다는 이유로 분양가는 오르면서 미분양이 늘었습니다. 그리고 금리가 오르는 바람에 사람들은 쉽게 분양을 하기가 어려워졌습니다. 특히 지방도시는 미분양이 많습니다. 서울에서는 자기 집에 거주하는 비율이 40%대입니다. 자기 집을 갖고 있어도 이런저런 이유로 남의 집에서 사는 경우도 많습니다. 그만큼 투자수요가 많습니다. 반면 지방도시는 자기 집에 사는 비율이 반이상 됩니다, 이런 지역에서 집값이 크게 오르면 집값이 꼭지인 경우도 많습니다. 미분양이 많은 대구가 2021년에 집값이 크게 올랐는데, 그때가 꼭대기였습니다. 지방도시는 투자 수요가 많지 않기 때문에 회복도 느리다고 합니다. --신도시에 대해서 3기 신도시가 2026년부터 입주합니다. 신도시가 집값을 떨어뜨릴 것이라는 전망도 있습니다. 하지만 부동산 경기 부진 영향으로 3기 신도시 일정이 상당 부분 지연될 가능성이 높다고 합니다. 입주가 시작되고 신도시가 늘면 사람들은 입주를 하게 되고 원래 있던 집들의 매수자는 줄어들 수밖에 없다고 합니다. 안 그래도 한국은 인구수가 줄고 있기 때문이라고 합니다. 그래서 신도시가 입주 시작하면 집값이 떨어질 거라고 예상한다고 합니다.
앞으로의 집값
지금 출산율이 줄어들고 인구가 감소해 20~30년 후에 집값이 빠질 것이라는 장기전망과 지금의 내 집 마련과는 관련이 없다고 합니다. 한국의 인구가 감소해도 투자 수요가 많아지면 집값은 오히려 상승할 수 있다고 합니다. 전 세계 집값이 장기적으로 보면 올랐습니다. 주택 수요가 실거주만 있는 것이 아닙니다. 부동산이 투자대상이기 때문이다. 가격이 빠지면 누군가가 사고 가격이 오르면 누군가가 팔고 이런 과정을 거치면서 주택 가격의 변동성이 발생합니다. 집값이 계속 오르니까 사라는 의미가 아니라 집값은 계속 변동한다는 것입니다. 너무 먼 미래, 장기적인 전망 걱정하지 말고 판단하는 것이 좋습니다. 작년에 집값이 상승하고 거래량이 증가하면서 무주택자들이 불안해했습니다. 시장의 변동 주요 요인은 투자로 움직이는 사람들과 투자로 집을 갖고 있는 사람들에 의해서 발생됩니다.. 투자목적으로 주택을 갖고 있는 분들이 전세가격 하락으로 매물을 내놓을 가능성이 커지고 있습니다. 그래서 너무 성급하게 판단할 필요는 없습니다. 주택가격의 주요 지표인 거래량과 가격을 같이 보면서 고민해야 합니다. 주택은 주식과 다르다 한번 사면 보통 7~8년 보유합니다. 부동산은 주식과 다르게 길게 봐야 합니다. 2008년~2013년 때 5년간 집값이 떨어졌고 5년간 유지되었습니다. 그리고 2018년~2022년엔 집값이 갑자기 상승한 걸로 봐서는 그리고 사이클로 봐서는 오랫동안 떨어질 거라는 예상이 있습니다. 중간에 오르는 이유는 반등 때문이라고 합니다. 이렇게 저는 3명의 전문가의 이야기를 듣고 글을 쓰게 되었습니다. 투기는 없어져야 한다고 생각합니다. 이상 글을 마치겠습니다.
