안녕하세요. 오늘은 경매에 대해 알아보겠습니다.
인도명령
1. 대화도 서류도 통하지 않는다면, 이제는 법으로 가야 합니다.
낙찰자는 법원에 인도명령을 요청할 수 있습니다.
낙찰자의 요청이 합당하면 법원은 점유자에게 부동산 인도를 명령합니다.
만약 점유자가 인도명령을 따르지 않는다면, 낙찰자는 법원 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있습니다.
단, 강제집행을 하기 전 반드시 인도명령결정문을 법원에서 받아야 합니다.
그래서 인도명령을 받는 게 좋습니다.
2. 인도명령은 무조건 되는 게 아닙니다.
경매에서 채무자 및 소유자, 전액 배당받는 선순위임차인, 후순위임차인은 인도명령 대상자입니다.
그러나 대항력을 갖춘 임차인이 있으면, 인도명령을 신청할 수도 없고 , 강제집행도 할 수 없습니다.
대항력이 있는지 확인하는 방법은 권리분석을 해야 한다는 것입니다.
권리가 모호한 점유자나 유치권자가 있거나, 권리를 다투는 임차인이 있다면 인도명령은 바로 결정되지 못하고 별도의 소송들이 거쳐야 합니다.
3. 인도명령결정문
채무자와 소유자는 인도명령 신청을 하면 3일 이내에 인도명령이 결정됩니다.
특별한 사유가 없는 임차인이라면 배당기일 이후 인도명령이 결정됩니다.
선순위임차인도 전액배당받으면 인도명령대상이 됩니다.
그러나 권리사항이 없는 명황하지 않는 임차인, 유치권자, 그런 점유자시, 별도의 심문기일을 정한 후 판결한 이후 인도명령이 결정됩니다.
신문서란? 재판을 위해 준비하는 서류.
신문기일? 재판날짜.
4. 인도명령 유효기간.
인도명령은 가장 강력한 권한입니다.
신청할 수 있는 유효기간이 있습니다.
인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 안에 신청해야 합니다.
기간이 지나면 소송을 통해 점유자를 내보내야 해서 복잡해집니다.
인도명령결정이 내려진 후에도 점유자가 이전을 하지 않으면 매수인은 강제집행을 신청할 수밖에 없습니다.
인도명령결정은 신청 후 통상 1주일 이내에 이뤄지며, 법원은 점유자에게 인도명령결정문을 송달합니다.
법원마다 다르지만 3~4주의 현장조사 이후 한두 달 내에 강제집행이 이루어집니다.
보통 이안에 점유자가 이사하는 경우가 많습니다.
인도명령의 소멸시효는 10년입니다.
인도명령 확정된 날부터 10년 내에 집행을 하면 됩니다.
일단 신청해놓고 하는 것이 좋습니다.
인도명령 절차
1. 인도명령신청
2. 인도명령 심리 및 심문
3. 인도명령결정
4. 인도명령결정문 송달
5. 집행문 부여신청 및 송달증명원 수령
부동산 점유이전금지가처분
점유이전금지가처분은 말 그대로 , 점유자가 마음대로 주소이전을 하지 못하게 만드는 법적조치.
주소를 바꿔치기하는 편법을 막기 위한 수단입니다.
점유이전금지가처분을 할 때 집행관이 열쇠수리공고 함께 집을 방문하게 됩니다.
물건의 상태 확인과 함께 낙찰받은 집에 사람이 살고 있는지 여부를 확일 할 때도 점유이전금지가처분은 유용합니다.
집행관이 문을 열 때 낙찰자도 집안에 함께 들어가서 사람이 생활하는지 여부를 확인할 수 있습니다.
전입한 사람은 있는데, 확인이 안 될 때 이용됩니다.
부동산 점유이전금지가처분 신청방법
1. 부동산 점유이전금지가처분 신청서 작성
2. 필요한 서류 제출 및 송달 예납금 입금
3. 보증보험 보증서 제출
4. 결정문 송달
5. 점유이전금지가처분 집행
강제집행 진행절차
1. 강제집행 신청 ( 송달증명원 + 인도명령결정문 )
2. 현황조사 실시 1~2주
3. 집행비용 예납
4. 강제집행 계고
5. 강제집행 실시
권리분석, 명도가 어렵다면?
경매컨설팅 업체를 찾는 방법도 있습니다.
수수료는 낙찰가의 1~2% 정도 됩니다.
보통 입찰 전에 준비비용으로 일부 금액을 내고, 낙찰 후 잔금을 받습니다.
추후 경매컨설팅을 철회하고 싶어도 입찰 전에 지불한 준비비용은 환불이 안됩니다.
문제가 많고 명도가 까다로우면 수수료가 더 올라가기도 합니다.
경매 과정 중 권리분석, 명도 등 필요한 과정에서만 의뢰하는 것도 방법입니다.
